神戸 マンスリーマンションのノウハウ
注文者と請負業者が打ち合わせを進めるうえで話し合いのベースとなり、いざお互いの言い分に食いちがいが生じたときに契約内容を双方で確認するうえで基本となるのが、「設計図書」というものである。
工事請負契約書には本来、この「設計図書」が添付される。
工事の内容を設計図書で確認し、それに見合った工事金額を算出し、それを「見積内訳書」として一冊の書類として業者が作成、それらの書類をすべて工事請負契約書に添付するわけだ。
ところが条件付きの場合、業者によっては請負契約書はただの紙切れ一枚、他になにも書類など添付されないまま早々に契約を済ませてしまうというのである。
あるのはせいぜい間取りの参考スケッチ(としかいいようのない平面図)だけだ。
つまりそこには工事金額の根拠を指し示す書類、つまり注文者自身が大金を投じて手に入れようとしている建物について説明する書類が一枚たりとも存在しないのである。
もちろん工事請負契約書など初めて自にする人が、この種の契約書としては、そういう致命的とでもいうべき欠陥に気づくわけがない。
契約書に欠落している「設計図書」の中身である「仕様書」や「設計図」というものが、いったいどういうものなのか、注文者は知るよしもないのである。
仕様書というのは、工事を進めるうえで、施工上必要最低限の注意事項と、材料の選定に関する基準、そして仕上げの程度という三つのポイントについて明記した書類のことである。
基礎を固めるコンクリート工事について、配筋する鉄筋の太きや間隔というような細かなポイントの指示に始まり、大工さんにお願いする木工事施工に関する木材の品質や木の種類の指定、はたまた自アリ対策の方法や屋根の細かな施工方法といったことまで、一つの建物が完成するのに必要となるすべての工事内容に関して、それぞれどのような点に注意しながら施工すべきか、そして各材料の選定の際に必要とされる事項についても、この書類には細かに指示されている。
名の通った、それこそ一部上場の建設会社であれば、自社内の施工実績に裏付けされたその企業独自の仕様書を保持しているものだ。
ところが条件付きの二戸建てを施工するような業者は、往々にしてこのような独自の仕様書など持ち合わせていない。
結局、仕様書の重要性を知らない注文者は、そんな書類がなくても、なにも疑問を持たないまま請負契約を締結しているというのが実情なのである。
工務店が独自の仕様書を作成していないような場合のために、日本建築学会がまとめた「建築工事標準仕様書・同解説(通称」ASS)」や、住宅金融公庫建設サービス部がまとめた「木造住宅工事共通仕様書」等、いくつかの仕様書が市販されている。
特に後者は住宅金融公庫の融資を受けて建てる住宅に関する最低限の仕様を約二00ページにわたってまとめたものであるが、別に住宅金融公庫とは関係のない住宅でも、木造住宅としての最低限守るべきルールがそこには明記されているからおおいに活用することができる。
釘の打ち方から配線、配管の方法にいたるまで、建設会社として守るべき施工基準について、そこには細かに書き込まれているからだ。
中でも「建築主用」と表紙に描かれたものを購入して読めば、イラストも豊富な解説付きなので、仕様書の中身の重要性を理解できるだろう。
その内容をもとに工事請負契約を締結し契約書にもその書類が添付されていれば、注文主自身がそこに描かれたイラストをもとにアレやコレやと現場に直接指示できるという、まさに伝家の宝万とでも呼ぶべき一冊なのである。
「本来、仕様書に書き込まれた工事内容の一つひとつが、すべて工事請負金額に反映されているわけです。
請負契約締結前にその内容と金額についてお互い確認し合ったうえで変更するのだって、われわれでも結構なエネルギーがいりますからね。
ましてや契約してしまった後に変更となると、請負業者が仕様変更についてはすべて工事金額の追加を主張してくるのは目に見えていますし、当然、トラブルになりますよ」建築家がいうのは、聞いてみればもっともなことばかりである。
工事の仕様は現場監督と各工事を直接担当する職人さんの頭の中にあるだけ。
そうなると、たとえ基礎のコンクリートに鉄筋が一本たりとも入っていなくても、木材と木材をつなぐのに必要なはずの金具が使用されていなくても、はたまたシロウト目に見ても白アリ対策がえらくズサンに映ったうえに、床にはまったく断熱対策がなく壁や天井もそこに納められた断熱材が見るからにスカスカだろうと、「これがわが社の仕様ですから」といわれてしまえば、それ以上文句のつけようがない。
仕様について不明確のまま請負契約を締結してしまえば、工事途中に施工方法に関していくら疑問が生じようと、注文をつけて変更するのは諦めたほうがよい、というのが建築工事に関するプロからの意見である。
仕様書が存在しなくても、せめて設計図書を構成するもう一つの大事な書類、設計図があれば、注文者としてまだ文句のつけようがある。
そこに細かな設計上の指示がなされていれば、最終的にどの程度の水準の建物が完成するのか想像できるからだ。
ところが条件付きの設計図の中身がまた、とても建物について確認できないシロモノであることが多い。
設計図は本来、注文者と設計者と工事請負業者、それに監督する役所という四者が、建築そのものの内容と工事方法の内容に関して確認し合うために必要とされるものである。
ところが設計する者と工事を担当する者が同じ請負業者内部の人間であれば、細かな図面などなくてもほとんどの打ち合わせは口頭で済ますことで、どんどん工事を進めることができてしまう。
そうなると、わざわざ注文者のために手間ヒマかけて細かな図面など作成しない。
たとえば、設計図の中には仕上表というとても重要な書類がある。
建物外部から内部にいたるまで、各部屋ごとにどういう素材を使用してどのような備品が設置されているのか書き込まれているのがこの書類である。
外部については外壁や屋根に使用する材料についてだけでなく、門や隣地との境界に設置するフェンス、駐車場の床の材料やインターホンについてまで、どのようなものが使われるのかが仕上表を読めばわかるわけだ。
建物内部に関しても、各部屋ごとの床、壁、天井別に下地に使用する材料、表面の仕上げに使用する材料について、そこには明記されている。
たとえ仕上表そのものはあったとしても、内容が不明確であれば役には立たない。
というのは、「外壁タイル貼り」と書かれていても、タイルのメーカーと品番まで明記されていないことには、素材そのものを指定したとはいえないからだ。
タイルといってもその耐久性から色、素材感にいたるまでまさにピンキリで、一平方メートルあたり二OOO円前後のものから数万円のものまであるのだ。
建物完成後に想像していたイメージに比較して、外観のタイルがずいぶん安っぽいと苦情をもらしても、仕上表に外装材として使用するタイルの品番まで特定されていなければ文句のいいようがない。
細かな表記がないかぎり、工務店にしてみればいくらでも注文者の知らないところで安物に変更できるわけだ。
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